Après un démembrement de la propriété, on dit qu’un bien est en usufruit puisque sa propriété est partagée entre deux personnes : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Comment peut-on alors procéder à une vente immobilière à Bayonne lorsqu’on a affaire à ce type de bien ?
En quoi consiste un démembrement du droit de propriété ?
Normalement, la propriété d’un bien immobilier revient à une seule personne qu’on appelle le propriétaire. Ce dernier détient la pleine propriété qui regroupe :
- L’usus : le droit d’utiliser le bien (occupation ou mise en location).
- Le fructus : le droit de bénéficier des fruits du bien (loyers).
- L’abusus : le droit de disposer du bien (vente ou destruction).
À la suite d’un démembrement, l’usus et le fructus sont attribués à l’usufruitier tandis que l’abusus reste entre les mains du nu-propriétaire. Ce dernier est donc le réel propriétaire sans pouvoir l’occuper tandis que l’usufruitier peut l’occuper sans en être propriétaire.
Comment vendre une propriété démembrée ?
L’idéal serait que l’usufruitier et le nu-propriétaire se mettent d’accord pour céder ensemble la pleine propriété au même acquéreur. La procédure est plus facile, mais les modalités de partage instaurées par l’article 669 du Code général des impôts peuvent générer un frein. En effet, conformément au tableau, l’un des deux vendeurs peut être lésé et peut refuser de vendre, sauf un bon compromis écrit entre eux.
Lorsque l’un des deux refuse de vendre, voici ce qui peut arriver :
- La vente de la nue-propriété : le nu-propriétaire vend le bien à un acquéreur qui deviendra l’unique propriétaire à la fin de l’usufruit. Ce dernier est toujours limité, soit par le décès de l’usufruitier, soit à une date prédéterminée.
- La vente de l’usufruit : même si cela peut se faire, il est difficile de trouver un acheteur qui accepte de détenir l’usus et le fructus d’un bien pendant une période limitée. Son investissement ne fait pas de lui le nouvel usufruitier donc la fin de son droit reste celle indiquée par le démembrement.